질문 : 이혼하면서 아파트 등 부동산을 나눌 때 어떤 방법이 있고, 시가는 언제를 기준으로 평가하며, 한쪽 명의여도 나눠야 하는지 알고 싶습니다.

핵심 요약

1. 부동산을 나누는 방법은 현물분할·대상분할(가액 정산)·경매분할 세 가지가 있고, 부동산에서는 대상분할이 실무상 많이 활용됩니다.

2. 어떤 방법을 택할지는 재산의 성격·분할 가능성·쌍방 의사 등을 고려해 법원이 사안별로 정하며(민법 제839조의2·제843조), 시가 평가 기준시는 원칙적으로 사실심 변론종결 시입니다.

3. 부동산이 한쪽 단독 명의여도 부부의 협력으로 형성·유지·증식한 재산이라면 분할 대상이 될 수 있으므로, 명의만 보고 포기하거나 안심하기 전에 사실관계를 정리해 검토받는 것이 좋습니다.

1. 서론 — 함께 산 집, 어떻게 나눠야 하나

한 줄 답 : 부동산 분할에는 정해진 한 가지 정답이 있는 것이 아니라, 사안에 맞는 방법을 법원이 정하는 구조라는 점부터 이해하는 것이 출발점입니다.

이혼을 앞두고 가장 현실적인 고민은 "함께 마련한 집을 어떻게 나누느냐"입니다. 통계청 2024년 인구동향에 따르면 2024년 이혼은 약 9만 1천 건으로, 이혼은 우리 사회에서 적지 않게 발생하고 있습니다.

다만 이 수치는 전체 이혼 건수를 보여줄 뿐, 부동산 재산분할에 관한 통계가 아닙니다. 부동산을 어떤 방법으로 얼마의 비율로 나누는지에 대한 빈도·비율을 나타내는 자료가 아니므로, 개별 사건의 분할 방법이나 결과를 시사하지 않는다는 점을 분명히 해 둡니다.

부동산은 가계 자산에서 비중이 크기 때문에 재산분할의 핵심 대상이 되는 경우가 많습니다. 그런데 "부동산을 어떻게 나누느냐"는 단순히 절반으로 쪼개는 문제가 아닙니다. 어떤 방법으로 나눌지(분할 방법), 가격을 언제 기준으로 평가할지(평가 기준시), 한쪽 명의인 재산도 나눠야 하는지(명의와 대상성), 그리고 비율은 어떻게 정해지는지(기여도)가 모두 얽혀 있습니다. 이 글에서는 이 네 가지 축을 차례로 풀어 드립니다.

2. 부동산을 나누는 방법 — 현물·대상·경매 세 가지

한 줄 답 : 재산분할 방법에는 현물분할·대상분할(가액 정산)·경매분할이 있고, 부동산에서는 대상분할이 실무상 많이 활용됩니다.

재산분할의 방법으로는 다음 세 가지가 있습니다.

• 현물분할 — 재산을 실물 그대로 나누는 방법입니다.

• 대상분할(가액 정산) — 특정 재산을 한쪽의 소유로 하고, 그 한쪽이 상대방에게 일정액의 금전을 지급(가액 정산)하는 방법입니다.

• 경매분할 — 재산을 경매하여 그 대금을 나누는 방법입니다.

이 가운데 부동산 분할에서는 대상분할(가액 정산)이 실무상 많이 활용됩니다. 아파트 한 채처럼 물리적으로 쪼개기 어려운 부동산은 실물 그대로 나누는 현물분할이 어려운 경우가 많기 때문입니다. 그래서 한쪽이 부동산을 갖고 상대에게 그 가액을 정산해 주는 대상분할이 자주 거론되고, 어느 쪽도 단독 취득을 원하지 않거나 정산이 어려운 경우에는 경매분할이 검토될 수 있습니다.

다만 한 가지를 분명히 해 두어야 합니다. 어떤 방법을 택할지는 재산의 성격·분할 가능성·쌍방의 의사 등을 고려해 법원이 사안별로 결정합니다. "내 사건은 대상분할로 처리된다"처럼 특정 방법이 적용될 것이라고 미리 단정하거나 보장할 수는 없습니다. 

위 설명은 일반적 경향일 뿐, 결론은 사건마다 달라집니다.

3. 부동산 시가는 언제를 기준으로 평가하나 — 평가 기준시

한 줄 답 : 재산분할 대상 재산의 가액 평가 기준시기는 원칙적으로 사실심 변론종결 시이며, 부동산 시가도 이 시점을 기준으로 평가합니다.

부동산은 시점에 따라 시세가 달라질 수 있어서, "언제의 가격으로 평가하느냐"가 분할 금액에 영향을 줄 수 있는 쟁점입니다.

확립된 법리에 따르면 재산분할 대상 재산의 가액 평가 기준시기는 원칙적으로 사실심 변론종결 시이고, 부동산의 시가도 이 시점을 기준으로 평가합니다. 즉 혼인이 파탄에 이른 시점이나 소장을 제출한 시점이 아니라, 재판의 사실심 변론이 종결되는 시점의 가액이 원칙적 기준이 됩니다.

여기서 주의할 점이 있습니다. 본 글은 개별 부동산의 구체적인 시가나 분할 금액을 단정하지 않습니다. 실제 평가에는 감정 등의 절차가 따를 수 있고, 같은 부동산이라도 어느 시점을 기준으로 보느냐에 따라 평가액이 달라질 수 있어 결과는 사안별로 정해집니다. "지금 시세가 얼마니 분할액은 얼마"라는 식의 단순 계산으로 결론을 내리기 어렵다는 의미입니다.

4. 한쪽 명의 부동산도 나눠야 하나 — 명의와 분할 대상성

한 줄 답 : 부동산이 한쪽 단독 명의여도 혼인 중 부부의 협력으로 형성·유지·증식된 재산이라면 분할 대상이 될 수 있어, 명의만으로 당연히 제외되지는 않습니다.

협의·재판상 이혼 시 당사자 일방은 다른 일방에 대하여 재산분할을 청구할 수 있고, 협의가 되지 않으면 가정법원이 쌍방의 협력으로 이룩한 재산의 액수와 그 밖의 사정을 참작하여 분할의 액수·방법을 정합니다.

민법 제839조의2(재산분할청구권): 협의상 이혼한 자의 일방은 다른 일방에 대하여 재산분할을 청구할 수 있고, 협의가 되지 아니하거나 협의할 수 없는 때에는 가정법원이 당사자 쌍방의 협력으로 이룩한 재산의 액수 기타 사정을 참작하여 분할의 액수와 방법을 정한다(재판상 이혼에는 같은 법 제843조가 이를 준용).

이 조항이 부동산 명의 문제의 출발점입니다. 부동산이 부부 일방의 단독 명의로 되어 있더라도, 그 재산이 혼인 중 부부의 협력으로 형성·유지·증식된 것이라면 재산분할의 대상이 됩니다. 명의가 누구에게 있는지만으로 분할 대상에서 당연히 제외되지는 않습니다.

"부동산이 내 이름으로 되어 있으니 나누지 않아도 된다", 또는 반대로 "배우자 이름으로 되어 있으니 나는 받을 수 없다"는 생각은 법리와 거리가 있습니다. 핵심은 명의가 누구냐가 아니라, 그 부동산이 혼인 중 부부의 협력으로 형성·유지·증식된 것인지입니다. 협력으로 이룩한 재산이라면 명의와 무관하게 분할 대상이 될 수 있습니다.

법무법인 고운 이혼 전담팀은 이러한 명의 다툼에서 부동산 취득 자금의 흐름, 대출 상환과 유지·관리에 대한 기여 등 사실관계를 먼저 정리하는 방식을 권해 드립니다. 다만 혼인 전부터 가지고 있던 재산이나 혼인 중 상속·증여·유증으로 취득한 특유재산은 원칙적으로 분할 대상에서 제외되되, 다른 일방의 유지·증식 기여가 인정되면 예외적으로 분할 대상이 될 수 있습니다. 특유재산의 구체적 판단은 별도 주제(특유재산 재산분할)에서 다룹니다.

5. 분할될 때 비율은 어떻게 정해지나 — 기여도와 주의점

한 줄 답 : 분할 비율은 쌍방이 재산의 형성·유지에 기여한 정도 등 일체의 사정을 종합해 사안별로 정하며, 법으로 정해진 일률 기준은 없습니다.

부동산이 분할 대상에 포함될 때에도 "얼마를 나누는가"는 기여도 평가의 문제입니다. 재산분할의 분할 비율은 당사자 쌍방이 재산의 형성·유지에 기여한 정도 등 일체의 사정을 종합하여 정하며, 가사노동도 기여로 인정됩니다.

부동산의 경우 취득 자금의 출처, 대출 상환에 대한 기여, 가사·육아를 통한 뒷받침, 부동산의 유지·관리에 대한 기여 등 여러 사정이 종합적으로 고려될 수 있습니다. 다만 본 글은 특정 비율(예: 절반)이나 금액을 단정하지 않습니다. 분할 비율·금액은 법으로 정해진 일률적 기준이 없이 사안별로 결정되기 때문입니다.

여기서 가장 흔한 함정을 정리해 두겠습니다. 첫째, "내 명의니 안전하다" 또는 "배우자 명의니 못 받는다"는 단정은 위험합니다(4장 참조). 둘째, 시세를 임의로 정해 분할액을 미리 계산하는 것도 무리입니다. 평가 기준시는 원칙적으로 사실심 변론종결 시이고, 평가에는 절차가 따릅니다(3장 참조). 셋째, 분할 방법을 미리 확정해 두고 협의에 임하는 것 역시 주의가 필요합니다. 방법은 법원이 사안별로 정하기 때문입니다.

6. 일반 상황으로 보는 부동산 분할 — 사례 시사점

한 줄 답 : 한쪽 명의 아파트의 대상분할 검토, 매각·경매 여부가 다투어지는 상황 모두 결론은 사안별이며, 특정 방법·금액을 미리 단정할 수 없습니다.

아래는 법리 설명을 돕기 위한 가공된 일반 상황이며, 특정 실제 사건·당사자와 무관합니다. 주소·시세·금액 등 구체 정보는 담지 않습니다.

• 상황 A — 한쪽 명의 아파트, 대상분할 검토: 혼인 중 마련한 아파트가 부부 일방의 단독 명의로 되어 있는 경우입니다. 명의가 한쪽이라는 사정만으로 분할에서 제외되는 것은 아니며, 그 아파트가 부부의 협력으로 형성·유지·증식된 것인지가 관건입니다. 한쪽이 아파트를 갖고 상대에게 가액을 정산하는 대상분할이 거론될 수 있으나, 어떤 방법이 적용될지는 사안별로 법원이 정합니다.

• 상황 B — 매각·경매 여부가 다투어지는 부동산: 어느 쪽도 부동산을 단독으로 보유하기를 원하지 않거나 정산이 어려운 경우, 경매하여 대금을 나누는 경매분할이 검토될 수 있습니다. 부동산 시가는 원칙적으로 사실심 변론종결 시를 기준으로 평가되므로, 평가 시점에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.

두 상황 모두에서 알 수 있는 시사점은 분명합니다. 부동산 분할은 명의·방법·평가 시점·기여도가 함께 작동하는 문제여서, 한두 가지 사정만으로 결론을 예단하기 어렵습니다. 법무법인 고운 이혼 전담팀은 이러한 사안에서 자금 흐름과 기여 자료를 먼저 정리해 쟁점을 좁혀 가는 접근을 권해 드립니다.

7. 결론 — 사안별 검토가 필요한 이유

부동산 재산분할은 방법(현물·대상·경매)·평가 기준시(원칙적으로 사실심 변론종결 시)·명의와 대상성·기여도가 함께 얽힌 문제입니다. 어떤 방법으로 얼마의 비율로 나뉠지는 법으로 미리 정해져 있지 않고, 재산의 성격과 쌍방의 사정을 종합해 사안별로 정해집니다. 본 글은 일반적인 법리 안내이며, 개별 사건의 결과를 보장하거나 예단하지 않습니다.

특히 부동산처럼 비중이 큰 자산은 명의·평가 시점·기여 자료를 어떻게 정리하느냐에 따라 검토의 출발선이 달라질 수 있습니다. 본 사안은 사실관계 정리가 결과를 좌우하는 사안입니다. 가능한 빠른 시점에 이혼 전담 변호사와 상의해 자금 흐름과 기여 자료를 단계별로 정리해 두시기를 권해 드립니다. 상담 안내: 1566-0456.

자주 묻는 질문

Q. 아파트는 무조건 팔아서 반씩 나누나요?

A. 그렇지 않습니다. 부동산 분할 방법에는 현물분할·대상분할(가액 정산)·경매분할이 있고, 부동산에서는 대상분할이 실무상 많이 활용됩니다. 반드시 매각·경매로 처리되는 것은 아니며, 어떤 방법이 적용될지는 재산의 성격·쌍방 의사 등을 고려해 법원이 사안별로 정합니다.

Q. 집이 제 단독 명의인데 나누지 않아도 되나요?

A. 명의가 본인에게 있다는 사정만으로 분할에서 제외된다고 단정할 수 없습니다. 혼인 중 부부의 협력으로 형성·유지·증식된 재산인지가 기준이며(민법 제839조의2), 협력으로 이룩한 재산이라면 명의와 무관하게 분할 대상이 될 수 있습니다.

Q. 반대로 배우자 단독 명의 아파트도 제가 분할받을 수 있나요?

A. 부동산이 배우자 단독 명의여도, 혼인 중 부부의 협력으로 형성·유지·증식된 재산이라면 분할 대상이 될 수 있습니다. 명의가 누구냐만으로 당연히 제외되지는 않으므로, 자금 흐름과 기여 사정을 정리해 검토받는 것이 좋습니다.

Q. 부동산 시가는 언제 기준으로 평가하나요?

A. 재산분할 대상 재산의 가액 평가 기준시기는 원칙적으로 사실심 변론종결 시이며, 부동산 시가도 이 시점을 기준으로 평가합니다. 다만 구체적 평가액과 분할 금액은 감정 등 절차와 사안에 따라 달라지므로 미리 단정하기 어렵습니다.

Q. 결혼 전부터 갖고 있던 집이나 상속받은 부동산도 나눠야 하나요?

A. 혼인 전부터 가진 재산이나 상속·증여·유증으로 취득한 특유재산은 원칙적으로 분할 대상에서 제외되되, 상대방의 유지·증식 기여가 인정되면 예외적으로 분할 대상이 될 수 있습니다. 특유재산의 구체적 판단은 별도 주제에서 다룹니다.

Q. 제 부동산이 어떤 방법으로 얼마에 나뉠지 미리 알 수 있나요?

A. 분할 방법은 법원이 사안별로 정하고, 평가 기준시는 사실심 변론종결 시이며, 비율·금액은 일률 기준이 없이 사안별로 정해집니다. 따라서 일반 법리만으로 개별 결과를 예단하기는 어려우며, 사실관계에 따른 검토가 필요합니다.